Los elementos para determinar el Vencimiento Anticipado como Cláusula Abusiva [Sentencia TSJE]

Este pasado 26 de marzo el Tribunal de Justicia de la Unión Europa dictó sentencia sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. La cuestión prejudicial es acerca de dos litigios en los que se dirimía sobre el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado que se incluye en el contrato de préstamo, en uno de ellos, y en el otro con relación a una demanda de ejecución hipotecaria. En las siguientes líneas, nuestro abogado especialista en hipotecas te explicará más acerca de la nulidad de las cláusulas abusivas en las hipotecas.

Se ha dictaminado que no se puede conservar de manera parcial la cláusula de vencimiento anticipado en el caso de que sea abusiva. Se tenía que dilucidar si la Directiva está en contra de la práctica que se tiene de conservar de forma parcial la cláusula de vencimiento anticipado. Hay que aclarar que ya se ha declarado abusiva.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea recalca la idea de que los consumidores se encuentran en una posición de inferioridad en relación al profesional. Además, lo hace a dos niveles, en cuanto a la negociación y también en lo relacionado con la información.

El TJUE confirmó la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado que se incluye en los préstamos hipotecarios. Pero no las ha quitado directamente, sino que ha dejado la posibilidad de que los jueces las puedan moderar o integrar cambiando su redacción para que se ajuste a la legalidad vigente española.

Hay que tener en cuenta el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que da fuerza a la protección a los deudores hipotecarios, ya que tiene que existir un mínimo de tres cuotas sin pagar para poder dar inicio a un procedimiento especial de ejecución. El TJUE no impide dicha ejecución, ya que permite que el deudor pueda liberar el bien hipotecado pagando. También puede conseguir una reducción parcial de la deuda o lograr que el precio en el que se venda la vivienda no sea inferior al 75 % de la tasación.

¿Qué ocurrirá después de la nulidad de las cláusulas abusivas en las hipotecas?

Pero es precisamente la sentencia que se acaba de conocer la que deja una importante incógnita. Cabe recordar que en España ya existe una nueva legalidad que trata sobre el vencimiento anticipado y que estará vigente a partir del 16 junio. Se trata de la Ley 5/2019 Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario en la que se recoge un nuevo régimen de ejecución hipotecaria con el que se imponen nuevas condiciones.

A partir de ese momento será necesario el impago de 12 cuotas o del 3 % del importe toral del préstamo si el impago se da en la primera mitad del préstamo. Si se da en la segunda parte serán 15 cuotas o el 7 % del importe total de la hipoteca.

Hay que tener en cuenta que en la actualidad existen cerca de 20.000 procedimientos de ejecución hipotecaria que están parados a la espera de la sentencia que estamos comentando. Sin olvidar que el que se haya declarado nula la cláusula tendrá ciertos efectos, pero a partir del día 16 de junio, cuando entren en vigor las nuevas condiciones, se darán otros. Es decir en menos de tres meses, esa tres cuotas sin pagar se transformarán en 12 o en 15.

Eso sí, tal como establece la Disposición Transitoria Primera de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, no se podrá aplicar a los contratos que se hayan firmado antes de que esta Ley entre en vigor, salvo en el caso del vencimiento anticipado. Se establece una salvedad que es si el vencimiento anticipado es anterior a la entrada en vigor de la Ley, sin tener en cuenta si se ha pedido o no su ejecución, o si está suspendido o no el procedimiento.

Con lo cual a los contratos que se firmen a partir de ahora se les aplicará la nueva Ley que empezará a funcionar a partir del mes de junio. Aunque no ocurrirá lo mismo con los que estén resueltos por incumplimiento o aquellos cuyo vencimiento anticipado suceda antes de la entrada en vigor de la Ley.

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