Las nuevas medidas que has de tener en cuenta en el contrato de alquiler.

La publicación del Real Decreto-Ley 7/2019 del 1 de Marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler hace que se introduzcan modificaciones que especialmente mencionan a la duración del contrato de arrendamiento, actualización de las rentas y plazos de preaviso, tanto por parte del arrendatario como por el arrendador, cuyas medidas entran en vigor desde este momento.

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La duración del arrendamiento.

La duración será libremente pactada entre las partes.

Si es inferior a cinco años, cuando venza se prorrogará por año hasta alcanzar otros cinco (para las personas jurídicas, siete), salvo que el arrendatario avise con treinta días antes del fin de contrato su intención de no renovarlo.

Los arrendamientos sin duración explícita se entenderán celebrados por un año y comienzan desde que el arrendatario ocupa el inmueble.

¿Podría recuperar la vivienda antes del plazo indicado si es para mi necesidad?

Será necesario, a la hora de preparar el contrato de arrendamiento, la posibilidad de no prorrogar el mismo, cuando se pueda recoger la necesidad de tener que disponer de la vivienda, sin tener que esperar  que transcurran cinco años. Deberá comunicar la causa al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha en que necesite la vivienda.

Si transcurren tres meses desde la extinción del contrato, el arrendatario dispondrá de veinte días para retornar a la vivienda por otros cinco años con las mismas condiciones, y ser indemnizado de los gastos que el desalojo le haya causado; o ser indemnizado con una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta los cinco años, exceptuando el caso que la vivienda no se ocupe por una causa mayor.

Si las partes no informan acerca de dejar u ocupar la vivienda, cuando venza el contrato o sus prórrogas se prolongará obligatoriamente por plazos de un año, hasta alcanzar un máximo de tres, excepto si el arrendatario manifiesta, con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo.

Si en los cinco primeros años del contrato (siete para personas jurídicas) el arrendador está en procesos  de retracto convencional, apertura de sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o sentencia judicial, o derecho de opción a compra, el arrendatario podrá continuar hasta que se cumplan los cinco o siete años, sin perder la facultad de no renovación del contrato.

Para contratos superiores a cinco o siete años (para personas jurídicas), cuando hayan transcurrido dichas fechas, el derecho del arrendador puede extinguirse por las causas anteriores. Los arrendamientos durarán cinco años.

¿Cómo será la regulación si quiero vender mi piso o local que está alquilado?

Quién adquiera una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones que tenía el arrendador durante los primero cinco años de contrato (siete si fuera una persona jurídica), incluso cuando concurran en él los requisitos que aparecen en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Las personas en situación de vulnerabilidad, menores de edad, discapacitadas o mayores de 65 años, no podrán renunciar a dicho derecho.

Para contratos superiores a cinco años, o de siete en persona jurídica, el que adquiere se supedita a la duración pactada, excepto si se puede aplicár el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si pasara, el adquirente sólo tendrá la obligación del arrendamiento el tiempo necesario para alcanzar los cinco o siete años (para personas jurídicas). En este caso, el enajenante indemnizará al arrendatario con el equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato.

Si ambos estipulan que la enajenación extingue el arrendamiento, el adquirente solamente debe soportar el arrendamiento el tiempo que reste para alcanzar los cinco años de plazo.

Para arrendamientos superiores a cinco años, o siete para personas jurídicas, las partes pueden pactar que no haya subrogación si falleciera el arrendatario.

¿Cuándo podré actualizar la renta del contrato de arrendamiento?

En el tiempo que dure el contrato la renta sólo se actualizará al cumplir cada año del contrato, en los términos pactados por ambas. Si lo pactan, no se aplicará dicha actualización.

Y si se pactara la actualización de la renta, se hará cada año teniendo en cuenta el Índice de Garantía de Competitividad, siendo la referencia el mes correspondiente a la última actualización.

Aún así, el incremento no puede exceder el resultado de aplicar la variación porcentual registrada por el IPC en la fecha de actualización, teniendo como referencia el mes correspondiente al último índice de actualización de contrato.

¿Cómo queda recogidas la realización de obras y la posibilidad de subir la renta?

Las obras de mejora por parte del arrendador, al  transcurrir los cinco o siete años, otorgan el derecho a elevar la renta anual descontándose las subvenciones públicas. Se lleva a cabo al mes siguiente a la notificación del arrendador al arrendatario, ya terminadas las obras, y deberán reunir los siguientes elementos:

• Cálculos detallados.
• Copias de los documentos donde aparezca el coste de las obras.
• Las mejoras pueden hacerse desde que se inicia el contrato.  

¿Puedo repercutir los gastos al inquilino en el contrato de arrendamiento?

Los gastos necesarios para el sostenimiento del inmueble que no sean de la vivienda arrendada, correrán a cargo del arrendatario. Deberá constar por escrito y que el importe anual de dichos gastos sea determinado a la fecha del contrato.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato, corresponderán al arrendador cuando se trate de una persona jurídica. En este caso, la suma que el arrendatario haya de abonar (excepto los tributos) podrá incrementarse anualmente por acuerdo de las partes, y nunca en un porcentaje que supere el doble de la renta.

¿Qué tipo de fianza habrá que depositar en arrendamientos de vivienda o local de negocios?

La fianza en metálico equivaldrá a una mensualidad de renta para arrendamiento de vivienda, y de dos si es para un uso distinto.

Durante los cinco primeros años de duración de contrato (siete en los casos de personas jurídicas) no se actualiza la fianza, aunque debido a las prórrogas el arrendador podrá exigir un incremento de la misma.

Al final del arrendamiento, el saldo en metálico restituido al arrendatario devengará el interés legal al pasar un mes desde la entrega de llaves y ésta no haya sido efectiva. Se podrá negociar otro tipo de garantía adicional a la fianza por las partes, y sin que esta pueda exceder de dos mensualidades de renta.

Las nuevas medidas que has de tener en cuenta en el contrato de alquiler. fue originalmente publicado en Luis