Cuando entras en la actividad de las agencias inmobiliarias, lo primero que te viene a la cabeza es qué comisión me van a cobrar por alquilar o vender un piso.
El trabajo de los agentes inmobiliarios, entre otras muchas labores, precisamente consiste en lograr tener exclusividad para poder gestionar la compra o alquiler del piso en cuestión, y si de las gestiones que han realizado se produce finalmente la compraventa del piso, la agencia inmobiliaria tendrá derecho a cobrar una comisión, determinada la mayor parte de las ocasiones por contrato.
A lo largo de este artículo, vamos ver algunos aspectos interesantes sobre este tipo de asuntos.
¿Qué es un contrato de mandato de venta?
Los empleados de las inmobiliarias tienen, entre otros cometidos, la captación de inmuebles para el negocio de intermediación, el contacto telefónico, la concertación de citas para mostrar el piso que se desea comprar-vender a potenciales clientes y colocar los anuncios en internet, entre otras funciones.
Por éste motivo, no debe de extrañarte si te ofrecen que firmes un contrato de mandato de venta si eres el vendedor, o bien si eres un potencial comprador, una hoja de visita al inmueble en cuestión, por los motivos que veremos a lo largo de éste artículo.
¿Cuáles son las comisiones de una inmobiliaria?
Como hemos comentado anteriormente en el contrato de mediación o corretaje concertado para la venta del inmueble, las agencias vienen a establecer una comisión de la agencia inmobiliaria, que puede estar entre el 2-5% sobre el valor de venta del piso.
Ahí dependerá las condiciones que se pacten precisamente en ese contrato de mandato de venta.
Es importante estudiar, previamente a la gestión de venta, los términos del encargo, y saber a quién le toca pagar en caso de venta.
En muchos casos, las hojas de encargo donde se establecen las comisiones de venta de pisos por las inmobiliarias, se realizan, especialmente, para evitar lo que se conoce como puentear.
¿En qué consiste puentear una comisión inmobiliaria?
Poniéndonos un tanto filosóficos podemos decir que puentear una comisión inmobiliaria es aquella actividad tanto del que vende el piso como de quién está interesado en comprar, de evitar por todos los medios se produzca el hecho que de lugar a esa comisión por la venta, y que previamente ha sido acordada tanto por la inmobiliaria como por el potencial vendedor, todo ello con la finalidad de ahorrar una cantidad de dinero importante, y no se vean frustradas las opciones de venta.
En algunos supuestos hemos podido comprobar que dichas condiciones son también aplicables a los potenciales compradores, lo que a criterio de nuestros abogados expertos en derecho civil en Madrid, las mismas podrían llegar a considerarse como comisiones abusivas.
¿Cómo evitar comisiones abusivas inmobiliarias abusivas?
Pues uno de los casos donde podemos encontrar cláusulas abusivas, es cuando la inmobiliaria establece una comisión, tanto al comprador como al propietario en caso de venta de piso.
A juicio de nuestro despacho de abogados, entendemos que sería abusivo intentar aplicar la comisión por venta de piso a las dos partes, y siendo más precisos, quién debería de asumir dicha obligación debería de ser el vendedor propietario del piso.
En ese caso, no cabría también aplicar la comisión al comprador, en tanto que ya ha sido asumida por el comprador.
¿Es válida la comisión inmobiliaria cuando existe exclusividad inmobiliaria?
Este ha sido otro de los puntos controvertidos que se han planteado en los juzgados y tribunales.
Puentear las comisiones es resultado, quizá, de un erróneo planteamiento comercial, en virtud del cual, realizas muchas gestiones propias de agencias inmobiliarias, pero dejas escapar este aspecto tan importante, como es la exclusividad para gestionar la venta del piso y un asesoramiento que hace evidente que dichas gestiones hayan sido decisivas para la compra-alquiler del piso o local.
En el supuesto de que se venda y haya firmado un mandato de gestión de venta sin exclusiva, lograr conseguir cobrar esos porcentajes se puede convertir en una tarea complicada.
¿Es legal prohibir al propietario vender su propio piso cuando hay exclusividad inmobiliaria?
A nuestro juicio, entendemos que esta imposición puede ser una cláusula leonina (abusiva).
Lo que realmente es importante, y sobre todo, porque va en perjuicio de la actividad de las agencias, es que puedan competir por vender un piso varios comerciales para poder publicitar un piso, dado que diferenciar qué agencia ha sido la que ha realizado gestiones suficientes para dar lugar a la comisión es francamente complicado.
No obstante, las comisiones inmobiliarias dejarán de surtir efecto, si el potencial comprador adquiere la vivienda sin ser decisiva la labor del agente inmobiliario.
¿Cómo saber si han puenteado la comisión inmobiliaria por venta de piso?
No resulta muy complicado poder conocer dicha acción. Es tan sencillo como solicitar una nota en el registro de la propiedad correspondiente, y conocer si el piso tiene un nuevo propietario, fechas de escrituración y posterior registro.
Probablemente hayas firmado una hoja de primera visita y será fácil identificarte en el supuesto de la compra un tiempo después de la cita con la inmobiliaria.
En el supuesto de que el nuevo propietario pueda coincidir con aquel visitante interesado en adquirir una vivienda objeto de exclusividad por la inmobiliaria, puede dar lugar a que se devengue el derecho de la agencia inmobiliaria a cobrar la comisión por venta.
Me han “pillado” puenteando la comisión, ¿Cómo puedo resolver éste asunto sin necesidad de ir a juicio?
Recordamos un caso similar dónde defendimos a una conocida inmobiliaria que se le presentó recientemente un caso de estas características.
Las probabilidades de éxito en un caso así son bastante equilibradas respecto de las probabilidades de perder el juicio, con la correspondiente condena en costas.
Una medida para poder solucionar un posible juicio es la redacción de un reconocimiento de deuda, en virtud del cual, quede acreditado todos estos extremos, y evitar así cualquier tipo de litigiosidad. Pinchando en el enlace te explicamos para qué sirve éste contrato.
¿Se necesita abogado para reclamar la comisión?
Pues debemos aventurarnos en la respuesta y contestamos que SI. ¿Por qué?
Los porcentajes de las comisiones inmobiliarias están sujetas al precio de venta. Podemos hablar de cinco, seis, diez mil euros, etc. tomando como referencia cualquiera de los variables 1-5%. - ¡Compártelo!
Por las sumas anteriormente indicadas, y porque así lo dispone la Ley, será obligatorio contratar los servicios de abogado y procurador.
¿Qué puede ofrecerte nuestro despacho de abogados de Madrid?
Lo principal será conocer en qué términos se ha realizado la compraventa del piso o local, para así analizar si procede o no la comisión por venta.
Los requerimientos y las negociaciones son vitales. Puede darse el caso en que podamos resolver el asunto sin necesidad de ir a juicio, procediendo a los correspondientes reconocimientos de deuda.
No obstante, y siempre que vaya adquirir una vivienda o local, le recomendamos que esté asesorado jurídicamente y conozca los términos de la venta, así como la fiscalidad en Madrid por dicha operación.
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